소액임차인 최우선변제 조건 및 내용(범위, 전입신고, 확정일자, 대항력)

소액임차인 최우선변제 제도는 임차 주택이 경매/매각되는 경우에 임차인의 보증금을 우선적으로 변제하는 제도입니다.

다만, 변제받는 임차인은 대항요건을 갖춘 소액임차인이어야 합니다.
그리고 변제 금액도 지역, 주택 가액에 따라 한도가 있습니다.

하지만 전월세사기 피해자가 늘어나는 현재, 이러한 제도가 있다는 것은 월세/전세 임차인(세입자)에게 큰 힘이 될 것입니다.
본문에 최우선변제 금액/한도/조건/제외 사유, 주의해야 할 단서 등을 쉽게 정리했습니다.

목차
소액임차인 최우선변제 제도
 ▶ 최우선변제금액
 ▶ 최우선변제금액 한도
소액임차인 최우선변제 조건
 ▶ 소액임차인
 ▶ 대항요건(대항력)
 ▶ 최우선변제 적용 제외 사유

소액임차인 최우선변제 제도

소액임차인 최우선변제 제도란 임차 주택이 경매 또는 매각되는 경우에, 대항요건을 갖춘 소액임차인이 선순위 담보물권자보다 우선하여 보증금 중 일부 또는 전부를 변제받을 수 있도록 하는 제도입니다.

쉽게 말해 해당 제도는 집주인이 파산하여 집이 경매되더라도, 소액임차인이 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있게 하는 제도입니다.

▶ 최우선변제금액

보증금 최우선변제금액은 아래의 표와 같이 지역에 따라 다릅니다.

 

※ 최우선변제금액 범위(2024.09.14. 기준)

지역	최우선변제금액
서울특별시	최대 5천5백만 원
과밀억제권역(서울특별시 제외) 세종특별자치시 용인시, 화성시, 김포시	최대 4천8백만 원
광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외) 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	최대 2천8백만 원
그 외 지역	최대 2천5백만 원

과밀억제권역은 고정된 지역이 아니라 부동산 정책, 시장 상황 등에 의해 변동합니다.
과밀억제권역을 알고 싶다면 아래의 링크를 통해 30초만에 조회할 수 있습니다.
※ 과밀억제권역 조회 방법

▶ 최우선변제금액 한도

우선변제금액은 위의 범위에 추가로 주택 가액에 의한 한도가 별도로 존재합니다.

 

해당 주택 전체의 우선변제금액이 주택 가액의 50%를 넘기면, 주택 가액의 50%로 우선변제금액이 제한됩니다.

 

예를 들어 한 주택에 10가구의 임차인(세입자)이 총 3억 원의 보증금을 납부한 상황이 있습니다.
여기서 주택 가액이 5억 원이라면, 해당 금액의 절반인 2억 5천만 원이 10명의 임차인에게 우선변제됩니다.

소액임차인 최우선변제 조건

주택임대차보호법상 대항요건(주민등록, 주택 인도)을 갖춘 소액임차인이 배당요구(집행 법원) 또는 우선권 행사(체납처분청)를 신고함으로써 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

▶ 소액임차인

주택임대차보호법상 소액임차인은 지역에 따라 아래의 표와 같이 정해집니다.

※ 소액임차인 범위(2024.09.14. 기준)

지역	보증금
서울특별시	1억 6천5백만 원 이하
과밀억제권역(서울특별시 제외) 세종특별자치시 용인시, 화성시, 김포시	1억 4천5백만 원 이하
광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외) 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8천5백만 원 이하
그 외 지역	7천5백만 원 이하

다만, 이는 선순위 근저당권이 설정된 날짜를 기준으로 합니다.

예를 들어 임대인(집주인)이 2015년에 대출(선순위 근저당)을 받고 임차인(세입자)이 2024년에 입주한 경우가 있습니다.
이때 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 기준은 2024년이 아닌 2015년으로 적용됩니다.
만약 주택이 서울이라면, 소액임차인 기준은 1억 6천5백만 원(2024년)이 아닌 9천5백만 원(2015년)으로 적용됩니다.

 

이 단서는 정말 중요하니 반드시 기억하시길 바랍니다.

▶ 대항요건(대항력)

주택임대차보호법상 대항 요건은 주민등록과 주택의 인도입니다.
위 두 요건을 충족하지 못한 임차인은 소액임차인이라도 최우선변제를 받을 수 없습니다.

 

▷ 주민등록

주민등록은 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것으로 달성할 수 있습니다.
해당 민원은 주민센터 방문이나 온라인(정부24, 인터넷 등기소)을 통해 가능합니다.

※ 전입신고 바로가기(정부24)

※ 확정일자 발급 바로가기(인터넷 등기소)

▷ 주택의 인도

주택의 인도는 임대인이 임차인에게 임차 주택의 점유를 이전하는 것입니다.

 

쉽게 말해, 계약한 집에서 임차인이 생활하는 것을 의미합니다.

하지만 위의 점유는 임차인이 실제로 생활하는 것만을 의미하지는 않습니다.
임차인이 실제로 생활하지 않더라도 임대인이 문의 열쇠를 임차인에게 주거나, 임차인이 짐을 대문 앞에 놓는 등 점유는 사회통념상 합리적으로 판단합니다.

▶ 최우선변제 적용 제외 사유

대항요건을 갖춘 소액임차인이라도 아래의 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.

※ 최우선변제권 행사 불가능 사유
▷ 임차 주택이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권 등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 경우
▷ 계약 갱신 과정에서 보증금 증액으로 소액임차인에 해당하지 않게 된 경우

 

지금까지 소액임차인 최우선변제 금액, 조건, 적용 제외 사유, 각종 유의 사항 등을 알아봤습니다.
해당 제도를 적극 활용하여 보증금을 안전하게 지키시길 바랍니다.