2023년 종합부동산세 합산배제 신고 대상, 신고 방법

종합부동산세 합산배제란 납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지가 일정 요건을 충족한다면 종합부동산세(12월 1일부터 12월 15일까지 납세)의 과세 대상에서 제외하는 제도입니다. 주택의 조건은 임대주택 및 사원용 주택 등이며, 토지의 조건은 주택 건설 사업자가 주택을 건설하기 위해 취득한 토지입니다. 또한 2023년 종합부동산세 합산배제 및 과세특례를 적용받으려면 납세자는 9월 16일(토)부터 10월 4일(수)까지 합산배제 및 과세특례를 신고(신청) 해야 합니다. 본문은 종합부동산세 합산배제에 대해서만 다룹니다. 자세한 내용은 본문을 참고하세요.

종합부동산세 합산배제 신고 대상

임대주택, 사원용 주택 등, 주택신축용 토지 등은 합산배제 신고하면 과세 대상에서 제외됩니다. 

• 임대주택
  국세청은 민간 매입 임대주택, 민간 건설 임대주택 등 임대주택을 여러 유형으로 나누어서 합산배제 요건을 공시합니다.
  ① 모든 유형의 임대주택 합산배제 요건
   - 과세기준일(6.1.) 현재 실제 임대하는 주택
   - 합산배제 신고 기간 종료일(9.30)까지 지자체(시, 군, 구) 임대업 등록과 세무서에 주택 임대사업자 등록을 한 주택
   ※올해 초 서울 강남·서초·송파·용산구를 제외한 전 지역은 조정대상지역에서 해제됨에 따라 종합부동산세 합산배제가 가능하게 되었습니다.
   ※18.9.14. 이후 조정대상지역에서 신규 취득한 주택은 합산배제 불가능
  ② 임대주택 유형별 합산배제 요건

임대주택 유형	전용면적	주택 수	공시가격	임대 기간	임대료
민간 매입임대주택1)	-	전국 1호 이상	6억 원 이하 (비수도권 3억 원 이하)	10년 이상2)	증가율 5% 이하3)
민간 건설임대주택	149㎡ 이하	시도별 2호 이상	9억 원4) 이하	10년 이상2)	증가율 5% 이하3)
미임대 민간 건설임대주택	149㎡ 이하	-	9억 원4) 이하	-
공공매입임대주택	-	전국 1호 이상	6억 원 이하 (비수도권 3억 원이하)	5년 이상	증가율 5% 이하3)
공공건설임대주택	149㎡ 이하	시도별 2호 이상	9억 원4) 이하	5년 이상	증가율 5% 이하3)
’18.3.31.이전 민간 매입임대주택5)	-	전국 1호 이상	6억 원 이하 (비수도권 3억 원이하)	5년 이상	증가율 5% 이하3)
’18.3.31. 이전 민간 건설임대주택5)	149㎡ 이하	시도별 2호 이상	9억 원4) 이하	5년 이상	증가율 5% 이하3)
’05.01.5. 이전 임대주택6)	국민주택 규모 이하	전국 2호 이상	3억 원 이하	5년 이상

민간 매입임대주택1)

 - (아파트) 민간 매입임대주택 중 아파트는 ’20.7.10. 이전 임대등록분만 합산배제 가능.
 - (개인) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 조정대상지역에 있는 주택을 ’18. 9. 14.
이후 취득한 경우 합산배제 불가능(다만, 그 이후 조정대상지역에서 해제되면 합산배제 가능)
 - (법인) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 소유한 조정대상지역에 있는 주택은 ’20. 6. 17. 이전 임대등록분만 합산배제 가능.
임대 기간 10년 이상2) : ’18. 4. 1. ∼ ’20. 8. 17. 사이 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택은 임대 기간 8년 이상 가능
임대료 증가율 5% 이하3) ’19. 2. 12. 이후 최초 체결(갱신)하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용, 임대료 등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있고 난 뒤 1년 이내에는 불가.
단, ｢공공주택 특별법｣ 제49조 제4항에 따라 임대료 등을 증액하는 경우에는 5% 초과 가능합니다.
공시가격 9억 원4) : ’21. 2. 17. 이후 사용승인을 받는 분부터 적용(기존 주택은 6 억 원 이하 적용)
’ 18.3.31. 이전 민간 매입/건설 임대주택5) : ’18. 3. 31. 이전 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택.
’ 05.01.05. 이전 임대주택6) ’05. 01. 05. 이전 임대사업자 등록을 하고 임대하고 있는 경우.

• 사원용 주택 등
   아래의 정한 요건을 갖춘 사원용 주택, 기숙사, 주택 건설 업자의 미분양 주택, 주택 건설 멸실 목적 주택, 등록문화재 주택 등을 말합니다.
  ※종업원의 주거를 위해 무상이나 저가*로 제공하는 사용자 소유의 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 6억 원 이하의 주택.
  * 전세금 또는 임대보증금(월세가 있는 경우 부가가치세법 시행규칙 제47조에 따른 1년 만기 정기예금의 이자율을 적응하여 1년으로 환산한 금액을 포함)이 주택 공시가격의 10% 이하일 것.
• 주택 신축용 토지
  주택 건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일로부터 5년 내 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지가 합산배제 대상에 해당합니다.
  ※ 취득일로부터 5년 이내 ｢주택법｣에 따른 사업계획 승인을 받지 못한 경우 경감받은 세액과 이자 상당 가산액이 추징됩니다.
  ※주요 합산배제 사원용 주택 등

사원용 주택 유형	합산배제 요건
사원용 주택	종업원에 무상·저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하 또는 과세기준일 공시가격 6억 원 이하 주택
기숙사	종업원 등의 주거에 제공(건축법 시행령 별표1의 기숙사)
미분양 주택	주택신축판매업자가 소유한 미분양 주택으로서 사용승인일(검사일)로부터 5년이 지나지지 않은 주택
어린이집용 주택	｢영유아보호법｣에 따라 시·군·구 인가를 받거나 운영을 위탁받고, 세무서 고유번호 발급 후 5년 이상 계속하여 어린이집으로 운영하는 주택
대물변제 주택	시공자가 시행사로부터 대물변제 받은 미분양 주택으로서 공사 대금으로 받은 날부터 5년 미경과한 주택
연구원용 주택	’08. 12. 31. 현재 정부출연 연구기관이 보유한 연구원용 주택
문화재 주택	｢문화재보호법｣에 따른 등록문화재에 해당하는 주택
노인복지 주택	｢노인복지법｣에 따라 설치한 노인복지주택
SLB 리츠 등 매입 주택	주택도시기금과 한국토지주택공사가 공동 출자 설립한 부동산투자회사 등이 매입한 일정 요건을 갖춘 주택
주택 건설 목적 멸실주택	주택 건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 3년 이내에 멸실시키는 주택

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신고 방법

1. 신고 해당 사항

•  최초로 합산배제 신고를 하거나, 합산배제 대상 물건을 추가하려는 경우에는 대상 물건을 추가(과세 대상 제외)하는 신고를 하시면 됩니다.
• 기존에 합산배제를 신고한 납세자는 변동 사항(소유권, 면적 등)이 없는 경우 다시 신고할 필요가 없습니다.
  ※다만, 요건을 충족하지 못해 합산배제를 받을 수 없는 경우에는 제외 신고(과세 대상 포함)를 하여야 합니다.
• 임대등록이 말소되었거나 5%를 초과하여 임대료를 갱신하는 등 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우는 제외신고를 하면 됩니다.
  ※ '19.02.12. 이후 신규 체결하거나 갱신한 표준임대차계약을 기준으로 이후 임대계약을 갱신하는 순서로 적용.

2. 종합부동산세 합산배제 신고 방법

• 홈택스(https://www.hometax.go.kr/) 신고
   홈택스 로그인 → 세무서식 → 국세 증명·사업자등록·세금 관련 신청/신고 → 종합부동산세 관련 신청/신고 → 종합부동산세 신고(제외신고)
• 서면 신고
  다음의 서식을 홈택스나 세무서에서 수령하여 작성 후 신고.
  홈택스(https://www.hometax.go.kr/) → 홈택스 이용 · 세무서식(좌측하단) → 세무서식 다운로드→ 서식명 검색 후 우측의 첨부파일 클릭 → (우측상단)원하는 파일 형식을 클릭하여 다운로드

구분	신고 서식
합산배제 주택	임대(사원용) 주택 합산배제 (변동)신고서 사원용 주택 등 합산배제(변동)신고서
합산배제 토지	주택 신축용 토지 합산배제 (변동)신고서
부부 공동명의 특례	종합부동산세 공동명의 1주택자 특례(변경)신청서
일시적 2주택 등 특례	1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서
무허가주택 부속 토지 등	세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서
법인 일반세율 적용	법인 주택분 종합부동산세 일반 누진세율 적용 신고서

• 신고기간 : 2023.09.16~2023.09.30
• 임대주택 합산배제 자가 진단 바로가기
• 과세물건 및 세액 상세내역 조회 : 홈택스 로그인  → 세금신고 → 과세물건 및 세액 상세내역 조회
• 종합부동산세 간이세액계산 : 홈택스 로그인  → 세금신고 → 종합부동산세 간이세액계산

주의 사항

1. 지난해와 달라진 내용

• 작년까지는 등록임대주택에 대해 건물과 부속 토지 소유자가 다른 경우 건물만 합산배제 가능했으나, 올해부터는 공공성 있는 등록임대주택*의 경우 소유자가 다르더라도 부속 토지 역시 합산배제를 적용받을 수 있습니다.
  * 공공임대주택 또는 공공주택사업자 등이 소유한 부속 토지 위에 지어진 민간 임대주택.
• 공공주택사업자가 보유한 미분양된 분양전환 공공임대주택에 대해 미분양 일로부터 2년간 한시적으로 합산배제를 허용합니다.
• 전통 사찰 보존지 내 주택 부속 토지는 작년까지는 합산배제가 불가능했으나, 올해부터 합산배제*가 가능하게 되었습니다.
  * 연간 토지사용료가 해당 주택 부속 토지 공시가격의 2% 이하인 경우에 한합니다.
• 작년까지는 공시가격 3억 원 이하인 사원용 주택이 합산배제 가능했으나, 올해부터는 공시가격 6억 원 이하 사원용 주택으로 확대되었습니다.
• 세율 인하
   조정대상지역 내 2주택자 중과세율은 폐지하고 일반세율로 적용하고, 과세표준 12억 원 이하 구간은 기본세율과 중과세율이 동일합니다.

과세표준	일반세율		중과세율
	'22년(일반 1~2주택)	'23년(2주택 이하)	'22년(조정 2주택, 3주택 이상)	'23년(3주택 이상)
3억 원 이하	0.6%	0.5%	1.2%	0.5%
6억 원 이하	0.8%	0.7%	1.6%	0.7%
12억 원 이하	1.2%	1%	2.2%	1%
25억 원 이하	1.6%	1.3%	3.6%	2%
50억 원 이하		1.5%		3%
94억 원 이하	2.2%	2%	5%	4%
94억 원 초과	3%	2.7%	6%	5%

• 기본공제 금액 상향
   일반 납세자의 경우 6억 원 → 9억 원으로, 1세대 1주택자는 11억 원 → 12억 원으로 기본공제 금액 상향.

구분	주택분					종합합산토지분	별도합산토지분
	1세대 1주택		개인		법인
	'22년	'23년	'22년	'23년
공제금액	11억 원	12억 원	6억 원	9억 원	-	5억 원	80억 원

• 세부담 상한율 통일
   다주택자의 세부담 상한율을 300% → 150%으로 인하하여 주택 수와 관계없이 동일한 세부담 상한율 적용.

구분	세부담 상한율
	'22년	'23년
일반 1∼2주택	150%	150%
조정 2주택, 3주택 이상	300%
법인	제한 없음	제한 없음

• 지방 저가 주택 적용 범위 확대
   1세대 1주택자 기본공제·세액공제가 적용되는 지방 저가 주택 적용범위 중 수도권 內 일부 지역 추가.

구분	'22년	'23년
지방 저가 주택 범위	비수도권 중 광역시·세종시*를 제외한 지역 *비수도권 광역시·세종시 內 읍·면 지역 은 지방 저가 주택에 포함	(추가 신설) 수도권 중 ①연천군, ②강화군, ③옹진군은 지방저가 주택 범위에 포함

• 법인 일반세율 특례 적용 대상 추가
   법인이 소유한 주택에 대해 일반 누진세율·기본공제(9억 원)·세부담 상한 적용을 받는 법인 대상 추가.

구분	'22년	'23년
일반세율 적용 대상 법인	공공주택사업자, 공익법인 등	(추가 신설) ｢도시개발법｣등에 따라 임대주택 건설․공급의무가 있는 사업시행자

• 일시적 2주택 특례 기간 요건 완화
   1세대 1주택자 기본공제·세액공제가 적용되는 일시적 2주택 허용 기간 2년 → 3년으로 완화.
• 종합부동산세 합산배제 대상 확대
  ① 공공성 있는 등록임대주택의 경우 토지·건물 소유자가 다르더라도 부속 토지에 대해 종합부동산세 합산배제
  - (공공임대) 토지소유자 제한 없이 비과세
  - (민간임대) 토지소유자가 공공인 경우에만 비과세
  ② 전통 사찰 보존지 내 주택 부속 토지에 대해 종합부동산세 합산배제
• 종합부동산세 합산배제 요건 완화
   사원용 주택 합산배제 대상 요건을 공시가격 3억 원 → 6억 원으로 완화
• 별장 종합부동산세 과세 대상 편입
   별장에 대한 주택분 재산세 중과 규정*이 삭제되고, 별장이 주택분 종합 부동산세 과세 대상으로 편입됨
  * 별장 재산세율: (중과세율) 4.0% → (일반세율) 0.1∼0.4%

2. 주의 사항

 합산배제 및 과세특례를 적용받은 후 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되는 경우 경감받은 세액과 이자 상당 가산액 등을 추가 납부해야 합니다.
<납세자가 잘못 신고(신청)한 주요 사례>
① 종합부동산세 합산배제 신고를 하였지만 합산배제 신고 종료일까지 지자체 및 세무서 임대 사업 등록을 하지 않은 경우.
② 의무 임대 기간 경과 전 임대주택을 양도 또는 임대 사업등록을 말소한 경우.
③ 사용승인일로부터 5년이 경과한 미분양 주택을 합산배제 신고한 경우.

④ 주택 건설업자 등이 보유한 신축용 토지의 취득일로부터 5년 이내에 ｢주택법｣ 상 사업계획 승인을 받지 못한 경우.

※같이 보기

2023년 종합부동산세 세부내용 바로가기

부부공동명의, 일시적 2주택 등에게는 세금 감면을 해주는 종합부동산세 과세특례 바로가기

2023년 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 주요 사항