2023년 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 주요 사항

이번 글에서는 종합부동산세 합산배제 및 과세특례에서의 주요 사항과 질문을 정리하겠습니다. 합산배제와 과세특례에 대해 더 자세한 정보는 글 맨 밑의 링크를 확인해 주세요.

2023년 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 주요 사항

• 신청 기간 : 2023.09.16(토)~2023.10.04(수)
• 신청 서류

구 분	신고 서식
합산배제 주택	임대주택 합산배제 (변동)신고서 사원용 주택 등 합산배제 (변동)신고서
합산배제 토지	주택 신축용 토지 합산배제(변동)신고서
부부 공동명의 특례	종합부동산세 공동명의 1주택자 특례(변경)신청서
일시적 2주택 등 특례	1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서
상속 주택, 무허가주택 부속 토지 등	세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서
법인 일반세율 적용	법인 주택분 종합부동산세 일반 누진세율 적용 신고서

※신고 서식 다운로드

홈택스(https://www.hometax.go.kr/) → 홈택스 이용 · 세무서식(좌측하단) → 세무서식 다운로드→ 서식명 검색 후 우측의 첨부파일 클릭 → (우측상단)원하는 파일 형식을 클릭하여 다운로드

• 종합부동산세 모의 세액계산
  PC : 홈택스(https://www.hometax.go.kr/) → 세금 신고 → 종합부동산세 → 간이세액계산(모의 계산)
  모바일 : 손택스 앱 → 신고/납부 → 종합부동산세 → 간이세액계산(모의 계산)
• 임대주택 합산배제 자가 진단
  PC : 홈택스(https://www.hometax.go.kr/) → 국세 증명·사업자등록·세금 관련 신청/신고 → 종합부동산세 관련 신청/신고 → 임대주택 합산배제 자가 진단
  모바일 : 손택스 앱 → 신고/납부 → 종합부동산세 → 임대주택 합산배제 자가 진단
• 과세물건 및 세액 상세내역 조회
  PC : 홈택스(https://www.hometax.go.kr/) → 세금 신고 → 종합부동산세 → 과세물건 및 세액 상세내역 조회
• 부부 공동명의 특례 취소
   올해는 기본공제 금액 상향으로 부부 공동명의 특례를 통해 1세대 1주택자 적용을 받는 것이 오히려 불리할 수 있습니다.
• 일시적 2주택 특례로 1세대 1주택자 계산 방식을 적용받은 경우, 신규주택 취득일부터 3년 내 종전 주택을 양도하지 못하면 경감받은 세액 및 이자 상당 가산액을 부담할 수 있습니다.

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주요 질문

1. 합산배제 관련

• 올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지?
  ▶ 올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월 23일경 발송될 예정이며, 납부 기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.
• 합산배제 및 과세특례 신고(신청)는 어떻게 하는지?
  ▶ 상단 신청 서류 표를 참고하여 신고서를 작성하여 서면으로 신고하거나 홈택스로 신고할 수 있습니다.
• 아파트는 합산배제 임대주택으로 적용받을 수 없는지?
  ▶ 아파트의 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정으로 매입임대 주택 유형은 합산배제를 적용받을 수 없고, 건설임대 주택 유형을 장기 임대*하는 경우에는 합산배제를 적용받을 수 있습니다.
  장기 임대* : ‘18.4.1. ~ ‘20.8.17. 사이 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택은 의무 임대 기간 8년이며, ‘20.8.18. 이후 등록 신청한 경우는 의무 임대 기간 10년입니다.
• 자동 말소된 임대주택을 재등록한 경우에 합산배제 적용을 받을 수 있는지?
  '18.5월, A 오피스텔 주택임대 등록(단기 4년) → '22.5월, 임대주택 자동 말소 → '22.7월, 장기임대주택 재등록(10년)
  ▶ 자동 말소된 임대주택이 과세기준일(6.1.) 현재 계속 임대 중인 경우, 합산배제 신고 기간 종료일까지 임대주택을 재등록한 경우에는 합산배제 대상에 해당합니다.
• 지난해 합산배제 신고 후 변동 사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하는지?
  ▶ 변동 사항이 없는 경우에는 신고하실 필요가 없습니다.
   ① 다만, 기존에 합산배제를 신고한 납세자는 과세 대상 물건에 변동 사항(소유권․면적 등)이 있는 경우에만 신고 기간 내에 물건 변동 내역을 반영하여 신고하면 됩니다.
   ② 또한, 기존 합산배제 적용 주택이 임대료 상한을 초과하는 등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산배제 대상에서 “제외”하는 신고해야 합니다. 합산배제 (제외)신고 바로가기(로그인하시면 신청 창이 바로 열립니다.).
• 5층 이상 도시형 생활주택을 임대 등록한 경우 합산배제가 가능한지?
  ▶ ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정(’21. 3. 16.)에 따라 5층 이상 도시형 생활주택은 아파트에서 제외되어 민간임대주택 등록이 허용되며, 그에 따라 합산배제 역시 가능합니다.
  〈종부세 합산배제 임대주택 요건 변화〉
  ○ (’18. 3. 31. 이전 임대 등록) 단기 및 장기임대주택 합산배제 허용
  ○ (’18. 4. 1. 이후 임대 등록) 단기 임대주택 제외, 장기일반민간임대주택만 합산배제 허용
  ○ (’20. 7. 11. 이후 임대 등록 신청) 장기일반민간임대주택 중 아파트 합산배제 제외
  ○ (’20. 8. 18. 이후) 민특법 개정에 따라 아파트 장기일반민간임대주택 등록 폐지
  ○ (’21. 3. 16. 이후) 민특법 추가 개정에 따라 5층 이상 도시형 생활주택을 아파트에서 제외하여 민간임대주택 등록 허용 ⇒ 합산배제 가능
• 합산배제 신고 후 법정 요건을 미충족 할 경우 불이익은?
  ▶경감받은 세액과 이자 상당 가산액*을 포함하여 추가로 신고․납부해야 합니다. 또한, 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당연도와 그다음 연도 (총 2년간) 합산배제 적용 대상에서 제외됩니다.
  이자 상당 가산액* : 납부 기한 다음 날부터 고지일까지 1일 22/100,000 가산
• 종합부동산세 부과 시 조정대상지역 판단하는 시점은?
  ▶ 종합부동산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 기준으로 조정대상지역에 해당하는지 여부를 통해 판단합니다.
• 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용되고 어떤 불이익이 있는지?
  ▶ ’19. 2. 12. 이후 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 그 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용됩니다. 그리고 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과할 경우 과거 경감받은 세액과 이자 상당 가산액을 납부해야 하며 해당연도와 그다음 연도까지 총 2년간 합산배제 대상에서 제외됩니다.
• ’18. 9. 14. 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하였으나, 취득 계약은 ’18. 9. 13. 이전에 한 경우 장기일반민간임대주택으로 합산배제 적용이 가능한지?
  ▶ ’18. 9. 13. 까지 조정대상지역 내 주택 취득을 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 합산배제가 적용됩니다.
• 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함되는지?
  ▶ 임대 기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며, 임대사업자로 등록하기 이전의 임대 기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대 기간에 포함되지 않습니다.
• 실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지 못한 경우 합산배제 신고를 할 수 없는지?
  ▶ 종부세 과세기준일(6.1.) 현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자의 경우, 합산배제 신고 기간 종료일(10.4.)까지 임대사업자(시·군·구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하는 경우 합산배제 적용받을 수 있습니다.
• 주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?
  ▶ 주소지 관할 시·군·구청에서 본인 소유 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하시면 됩니다.
  ※ ’18. 4. 2. 부터는 주택임대사업자가 지방자치단체장에게 임대사업자 등록 신청 시, ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’에 동의하는 경우 세무서를 방문 없이 신청 정보를 주고받아 사업자등록 처리 가능합니다.

2. 부부 공동명의 특례 관련(과세특례)

• 부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준이 무엇인지?
  ▶ 부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이나, 지분율이 동일한 경우에는 납세자가 납세의무자를 선택할 수 있습니다.
  ※ 지분율 판단 기준은 공부상 면적이 아니라, 주택과 부속 토지분의 공시 가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율입니다.
• 부부가 주택과 부속 토지를 나누어 각각 소유한 경우에도 부부 공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지?
  사례) 단독주택 : 주택 지분(남편 100%), 부속 토지 지분(아내 100%)
  ▶ 주택과 부속 토지를 나누어서 보유하였더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용받을 수 있습니다.
• 부부 공동명의 1주택과 다른 주택의 부속 토지를 소유한 경우 부부 공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지?
  ▶ 과세기준일 6.1. 현재 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우에 부부 공동명의 특례 적용이 가능하며, 부부 공동명의 1주택의 납세의무자가 다른 주택의 부속 토지를 소유한 경우에도 종부세법 시행령 제5조의2 제2항에 따라 1세대 1주택자 특례 적용이 가능합니다.
  - 다만, 납세의무자가 아닌 배우자가 공동명의 1주택 외에 다른 주택의 부속 토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자 특례 적용이 불가합니다.
• 자녀와 공동으로 1주택을 보유한 경우 공동명의 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는지?
  ▶ 공동명의 1세대 1주택 특례는 부부로 한정하며, 자녀와 공동명의로 1주택을 보유한 경우는 특례를 적용받을 수 없습니다.

3. 일시적 2주택 등 1세대 1주택자 특례 관련(과세특례)

• 일시적 2주택 특례를 적용받기 위해서는 이사할 집을 언제 사야 하는 것인지?
  ▶ 일시적 2주택 특례와 관련하여 양도소득세의 경우*와 달리 종전 주택 보유 기간에 대한 제한은 없습니다.
  양도소득세의 경우* : 양도소득세는 종전 주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득해야 함
• ‘23.4.10. 에 취득한 신규주택에 대하여 1세대 1주택자 특례를 신청한 경우 종전 주택 처분 기한은 언제까지인가?
  ▶ 매년 과세기준일(6.1.)을 기준으로 처분 기한(3년) 경과 여부를 판단하므로, 종전 주택 처분 기한은 ‘26.6.1.입니다.
  ○ 즉, 납세자가 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지난 후 최초로 도래하는 과세기준일(6.1.) 이전에 종전 주택을 처분하면 됩니다. 이후에도 종전 주택을 보유하는 경우에는 경감받은 세액과 이자 상당 가산액을 추징합니다.
• 상속 주택을 여러 채 소유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?
  ▶ 주택을 여러 채 상속받은 경우에도 아래의 법적 요건을 갖춘 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.
  ※상속을 원인으로 취득한 주택으로 아래 어느 하나에 해당하는 주택
  ㉠ 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택
  ㉡ 상속 지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택
  ㉢ 상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하인 주택
• 상속받은 지 5년이 지난 후 수도권 소재 주택의 공시가격이 6억 원을 초과하는 경우 5월 31일까지 일부를 처분해서 6억 원 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?
  ▶ 1주택자가 상속받은 주택의 일부를 처분(양도․증여 등)하여 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 상속 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.
• 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 경우에도 지분율(40%)이나 공시가격 요건(6억 원(수도권 밖 3억 원))을 충족하여야 하는 것인지?
  ▶  상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 모든 상속 주택은 1세대 1주택자 특례 적용 대상입니다. 또한 상속개시일로부터 5년이 경과한 상속 주택의 경우라도 ①상속 주택의 지분율이 40% 이하이거나, ②과세기준일(매년 6월 1일) 현재 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하인 경우 특례 적용 대상이 됩니다.
• 피상속인이 일부만 소유하던 주택을 상속받은 경우, 1세대 1주택자 특례 적용 기준인 ‘지분율 40% 이하’는 상속받은 지분의 40% 인지 아니면 전체 주택의 40%를 의미하는 것인지?
  ▶ ‘1세대 1주택자 특례’의 적용 기준인 ‘지분율 40% 이하’의 의미는 상속받은 지분의 40%가 아니라 전체 주택에서 상속받은 지분이 차지하는 비율이 40% 이하인 경우를 말하는 것입니다.
  사례) 피상속인이 50%를 소유하던 주택을 상속인 2명이 각각 50%씩 상속받은 경우 상속 주택 지분율은 25%이므로 1세대 1주택자 특례 적용 가능
• 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하의 주택을 상속받으면 5년이 지나도 계속 종부세 특례를 적용받을 수 있는 것인지?
  ▶ 상속개시일로부터 5년이 경과하더라도, 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하이거나 지분율이 40% 이하인 경우 ‘1세대 1주택자 특례’를 적용받을 수 있습니다.
• 상속 주택에 대한 1세대 1주택자 특례와 세율 적용 시 주택수 계산 특례는 어떻게 다른 것인지?
  ▶ 상속 주택에 대한 2가지 특례 모두 동일한 법적 요건*을 갖추어야 특례가 적용됩니다. 다만, 1세대 1주택자 특례는 1주택자만 신청 가능하나, 세율 적용 시 주택수 계산 특례는 1주택자가 아니더라도 신청 가능합니다.
  법적 요건* : 상속을 원인으로 취득한 주택이 아래 3가지 요건 중 하나를 충족할 경우 특례적용
  ①상속개시일로부터 5년 이내, ②지분율 100분의 40 이하, ③지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(비수도권의 경우 3억 원)이하
  ○ 1세대 1주택자 특례는 1주택자가 법적 요건을 갖춘 상속 주택을 보유하고 특례를 신청하는 경우, 기본 공제(12억) 및 연령․보유기간에 따른 세액공제*를 적용받을 수 있도록 하는 제도입니다.
  ○ 세율 적용 시 주택수 계산 특례는 납세자가 법적 요건을 갖춘 상속 주택을 보유하고 특례를 신청하는 경우, 상속 주택을 주택수에서 제외하여 3주택 이상에게 적용되는 중과세율(0.5%~5%) 대신 기본세율(0.5%~2.7%)을 적용받을 수 있도록 하는 제도입니다.
  세액공제* : 다만, 특례 주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제를 받을 수 없음
• 경기도 읍․면지역에 소재하는 3억 원 이하 주택도 지방 저가주택으로서 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?
  ▶ 수도권에 소재하는 주택은 1세대 1주택자 특례 적용대상인 지방 저가 주택에 해당하지 않으며, 수도권에는 ｢수도권정비계획법｣에 따라 서울특별시와 인천광역시, 경기도가 포함됩니다.
  ※다만, 올해부터는 예외적으로 수도권 중 인구감소지역이면서 접경지역에 소재(경기 연천군, 인천 강화군·옹진군)하는 지방 저가주택에 대해서는 1세대 1 주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.
• 지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?
  ▶ 지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없습니다.
• 일시적 2주택, 상속 주택, 지방 저가주택을 모두 보유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?
  ▶ 1세대 1주택자 특례 요건을 갖춘 일시적 2주택, 상속 주택, 지방 저가 주택을 함께 보유한 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.
• 1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속 주택, 지방 저가주택은 과세를 하지 않는 것인지?
  ▶ 1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속 주택, 지방 저가주택은 과세표준에 합산하여 세액계산 하므로 종합부동산세가 과세됩니다. 다만, 해당 납세자를 1세대 1주택자로 인정하여 기본 공제(12억) 및 연령·보유기간에 따른 세액공제*를 적용받을 수 있습니다.
  세액공제* : 다만, 특례 주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제를 받을 수 없음

※같이 보기

2023년 종합부동산세 세부내용 바로가기

특정 요건만 충족하면 납세대상에서 제외되는 종합부동산세 합산배제 바로가기

부부 공동명의, 일시적 2주택 등에게는 세금 감면을 해주는 종합부동산세 과세특례 바로가기